Франшиза ГрильХаус

Инструкция по проведению переговоров с арендодателем

Подбор локации и помещения

ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕДЕНИЮ ПЕРЕГОВОРОВ С АРЕНДОДАТЕЛЕМ.


  1. ПЕРЕД ПРОВЕДЕНИЕМ ПЕРЕГОВОРОВ НЕОБХОДИМО ПОДГОТОВИТЬСЯ:
  • Изучить план помещения
  • Определить основное направление (вход) через который проходит основной трафик, в случае если в помещении два входа. 
  • Зарисовать текущее расположение арендаторов.
  • Подготовить возможную схему перемещения арендаторов в помещении  с учетом оптимизации площадей и проходов между точками и выгодным размещением вашей планируемой точки от входа. Это позволит указать выгоды от вашего размещения в точке, путем увеличения выручки арендодателя с использованием более оптимальной планировки и сокращения неиспользуемых площадей – проходов, поворотов, ниш в помещении.

Провести опрос арендаторов: 
  1. Как часто меняются арендаторы, не собирается ли кто-то съезжать.
  2. Ходят ли в магазин пожилые люди, если не ходят, то причины, почему нет (возможно крутая лестница, дорого – рядом есть магазин, где продукты дешевле, молодой район).

  • Сделать подробное фото помещения, наличие посетителей, расстановка арендаторов. Выбрать предполагаемое место под размещение пекарни.

  1. НА ПЕРЕГОВОРЫ ВЗЯТЬ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ:

СОСТАВ ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ:
  • Фото точки (это может быть дизайнерский макет если открытых точек еще нет, либо фото работающей точки как в вашем городе, так и в другом работающем городе).

  • Список преимуществ для арендодателя:
  1. Крупная федеральная сеть с мощным финансированием. Надежный и долговременный арендатор, гарантирующий арендную плату без задержек. 
Рекомендации о надежности можно получить от __________
  1. Сдача в аренду неликвидных площадей в качестве площадей под производство пекарни по коммерческим ценам.
  2. Оптимизация расположения арендаторов, сокращения служебных площадей - проходов, поворотов, ниш в помещении и получение дополнительной прибыли:
  3. Мы арендуем помещение под пекарню и торговую зону как единое целое, в этом случае существующие проходы между площадями занятыми арендаторами сдаются нам, как полезные площади.

  1. Привлечение дополнительного трафика за счет богатого ассортимента пекарни (более 60 позиций выпекаемой продукции) и аромата свежей выпечки. Наша выпечка пользуется огромным способом, потому что мы печем только из натуральных ингредиентов – без химии.

  • План помещения с возможной перепланировкой:
Если перепланировку сделать сложно, то просто план расположения арендаторов, для того чтобы во время переговоров было на чем рисовать варианты перемещения. Возможно, в помещении есть скрытые дополнительные площади, которые не подходят для размещения торговых точек, в виду того что находятся на большом удалении от основного потока либо являются тупиковыми, но подойдут в качестве площадей для размещения производства пекарни.


3.  ИНФОРМАЦИЮ, КОТОРУЮ НЕОБХОДИМО ПОЛУЧИТЬ ПРИ ВСТРЕЧЕ:

  • Свободные площади и наличие технических помещений
  • Стоимость аренды помещений по торговую точку и технических помещений.
  • Наличие необходимых мощностей по электроэнергии от 25 кВт для площадей 
  • Наличие отдельного входа (возможность его монтажа).
  • Возможность круглосуточного доступа.
  • Контакты ЛПР – лица принимающего решение, телефон, почту, режим работы.
  • Полную выкопировку всех помещений арендодателя.
  • Реквизиты арендодателя для заключения договора (Реквизиты, Копии свидетельства о регистрации собственности, договор аренды в случае заключения договора субаренды с арендатором).

  1. ПАРАМЕТРЫ ПОМЕЩЕНИЙ, КОТОРЫЕ ИНТЕРЕСНЫ И ДЛЯ КОТОРЫХ СТОИТ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ (ОТКАТЫ) ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ:
  • Спальный район.
  • Количество входящих покупателей в точку от 200 человек в час.
  • Количество пешеходов мимо точки 350 в час.
  • Магазины – мультимаркеты на пути следования пешеходного потока в район, либо в непосредственной близости от остановки, но не далее 10 метров от остановки либо, от основного пешеходного потока.
  • Остановки общественного транспорта по направлению из центра города в спальный район.
  • Остановка общественного транспорта по направлению от основных предприятий города (завод, фабрика) в спальный район.
  • Маршрут движения основных пешеходных потоков от остановок общественного транспорта в спальный район.
  • Площадь от 25 м2 в непосредственно в самом мультимаркете либо 60 м2 в соседнем помещении вход граничит с входом в мультимаркет.
  • Водоснабжение, канализация, вентиляция (возможность монтажа).
  • Электроэнергия минимум 25 кВт.
  • Не подвальное помещение.
  • Стоимость аренды помещения до 1300руб. м2.
  • Долгосрочная аренда.

5. ЗВОНОК ДЛЯ НАЗНАЧЕНИЯ ВСТРЕЧИ:

Разговор с контактным лицом

Менеджер:Доброе утро/день/вечер, 
Меня зовут <…….>, я представляю сеть пекарен «Настоящая пекарня»,  Я хочу обсудить с вами вопрос аренды площадей (помещения) по адресу ____ .  Могу я обсудить с Вами сотрудничество?  
(если занят, спросить в какое время ему удобно перезвонить или выслать коммерческое предложение)

Арендодатель:Все помещения заняты – см. работу с возражениями.

Арендодатель:Да есть свободные площади.

Менеджер: Отлично, предлагаю встретиться и обсудить возможность размещения. Прошу вас назначить удобное для вас время. Например, сегодня в ХХ часов. Хорошо сегодня/завтра в ХХ. По адресу______ Всего доброго. До встречи.

РАБОТА С ВОЗРАЖЕНИЯМИ:

ОТВЕТ/ВОЗРАЖЕНИЕ КЛИЕНТА

ОТВЕТ МЕНЕДЖЕРА

У нас все площади заняты свободных площадей не предвидится. Вы можете оставить свои координаты, мы с вами свяжемся.
Рад (а), что у вас все отлично.
Я предлагаю встретиться, у меня есть очень выгодное предложение. Оно позволит вам заработать больше без дополнительных вложений.
Я прошу вас уделить мне всего 15 минут вашего времени.
- Кто вы?
Я (директор, руководитель, управляющий менеджер) сети пекарен «Настоящая пекарня».
Мы работаем по всей России. У нас уже более 20 пекарен в разных городах России. И я очень хотел бы открыть одну из точек в вашем магазине. И предлагаю встретиться и обсудить возможность и варианты.
Прошу вас назначить удобное для вас время. Например сегодня в ХХ часов. Хорошо сегодня/завтра в ХХ. По адресу______ Всего доброго. До встречи.
Каким образом Вы увеличите мои доходы?
Мы Крупная федеральная сеть с мощным финансированием. Надежный и долговременный арендатор, гарантирующий арендную плату без задержек.  Рекомендации о надежности можно получить от __________
Вы можете сдать в аренду неликвидные площади под производство пекарни по коммерческим ценам.
У меня есть предложение по оптимизации расположения арендаторов, что позволит сократить служебные площади - проходов, поворотов, ниш в помещении и получение дополнительной прибыли.
За счет аромата свежей выпечки и богатого ассортимента пекарни (более 60 позиций выпекаемой продукции) мы привлечем дополнительный трафик за счет. Наша выпечка пользуется огромным способом, потому что мы печем только из натуральных ингредиентов – без химии.
Может быть, через полгода
За полгода работы с нами вы сможете заработать существенно больше, к тому же у меня есть предложение по тому как заработать больше уже в первую неделю. Поэтому предлагаю, встретится и обсудить данный вопрос.
Я не займу у вас много времени, мне нужно всего 15 минут.
Прошу вас назначить удобное для вас время. Например сегодня в ХХ часов. Хорошо сегодня_завтра в ХХ. По адресу______ Всего доброго. До встречи.
Кто с Вами работает?
Называем лояльных арендодателей.

У меня Все же нет свободных площадей. 

(Используется в случае если потенциальная выручка точки 1 млн. рублей в месяц и более)
Я понимаю, что вопрос сложный.
Мы могли бы помочь вам с перепланировкой размещения арендаторов, предложив новую схему, которая позволит вам зарабатывать больше, а так же  компенсировать Вам трудозатраты, связанные с  перемещением текущих  арендаторов. Например компенсация в размере ______
У меня Все же нет свободных площадей
(Используется в случае если потенциальная выручка точки 1 млн. рублей в месяц и более)
Мы могли бы занять самые неликвидные площади, дальний угол, тупик, ЛЮБОЕ место и платить больше чем существующие арендаторы. После по мере возможного освобождения площадей переместиться в нужное нам место. (Обсуждаем цену в зависимости от рентабельности точки).